鑑定理論 1章_基本的考察

不動産鑑定士、勉強第1章 不動産の鑑定評価に関する基本的考察第1節 不動産とその価格

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鑑定理論 1章_基本的考察 by Mind Map: 鑑定理論 1章_基本的考察

1. 1節_不動産の価格

1.1. 1⃣不動産のあり方

1.1.1. (1)不動産=土地+定着物

1.1.2. (2)土地は「有用性」があるため「基盤」である

1.1.2.1. 「基盤」=すべての国民の生活と活動に欠くことができない基盤

1.1.2.2. 「有用性」=建物を建築する、植物を生育するなど

1.1.3. (3)「土地と人間の関係」は、「不動産のあり方」に現れる

1.1.3.1. 関係=「土地」を「人間」が色々な目的のためにどのような利用をするか

1.1.3.2. 不動産のあり方=「構成」+「貢献」

1.1.4. (4)「不動産のあり方」は

1.1.4.1. ←「4要因の相互作用」で決定される

1.1.4.1.1. 4要因=自然的、社会的、経済的および行政的な要因

1.1.4.2. →経済価値の本質を決定する

1.1.4.3. ←「価格」を選択指標に決定される

1.1.4.3.1. 価格=不動産の経済価値を具体的に表すもの

1.2. 2⃣不動産の価格

1.2.1. (1)「価格」=「不動産の経済価値」を貨幣額で表示したもの

1.2.1.1. ①われわれが認める効用

1.2.1.2. ②相対的希少性

1.2.1.3. ③有効需要

1.2.1.4. の三者の相関結合によって生ずる「不動産の経済価値」

1.2.2. (2)「不動産の経済価値」は「4要因の相互作用」によって決定される

1.2.2.1. 4要因は上記三者を動かす

1.2.3. (3)「価格」と「4要因」の関係性

1.2.3.1. 「価格」が「要因」の影響下にある

1.2.3.2. 「価格」が選択指標として「要因」に影響を与える

2. 2節_不動産と価格の特徴

2.1. 1⃣土地の特性

2.1.1. 導入:「貢献」は「価格」として現れる。

2.1.1.1. 「土地」は「次の特性」を持っている

2.1.2. (1)自然的特性

2.1.2.1. 動かない

2.1.2.1.1. ①地理的位置の固定性

2.1.2.1.2. ②不動性(非移動性)

2.1.2.2. 変わらない

2.1.2.2.1. ③永続性(不変性)

2.1.2.2.2. ④不増性

2.1.2.3. 唯一無二

2.1.2.3.1. ⑤個別性(非同質性、非代替性)

2.1.2.4. まとめ:固定的であって硬直的

2.1.3. (2)人文的特性

2.1.3.1. いろんな使い方

2.1.3.1.1. ①用途の多様性(用途の競合、転換及び併存の可能性)

2.1.3.2. くっついたり、わかれたり

2.1.3.2.1. ②併合及び分割の可能性

2.1.3.3. 変わっていく

2.1.3.3.1. ③社会的及び経済的位置の可変性

2.1.3.4. まとめ:可変的であって伸縮的

2.1.4. まとめ:

2.1.4.1. 「不動産」は「特性条件」を前提として利用され、「有用性」を発揮する

2.1.4.1.1. 与えられた手札で勝負する

2.1.4.2. 「条件の変化」に伴って、「利用形態」+「有用性」は変化する

2.1.4.2.1. 軍艦島は、炭鉱→最前線→観光地

2.2. 2⃣地域の特性

2.2.1. (1)不動産の地域性

2.2.1.1. 不動産は

2.2.1.1.1. ①「条件共通」によって「他の不動産」と「地域」を構成

2.2.1.1.2. ②「地域の構成分子」として

2.2.1.1.3. ③「関係」を通じて「有用性」を発揮する

2.2.2. (2)地域の特性

2.2.2.1. 地域には

2.2.2.1.1. ①「機能等」に従って「各種」が認められる

2.2.2.1.2. ②「個別の不動産」と同様に

2.2.2.1.3. ③相互関係を通じ、「位置」を占める

2.3. 3⃣価格の特性

2.3.1. 導入:「不動産の特徴」により「不動産の価格」も「次の特徴」を指摘可

2.3.2. (1)正の相関関係

2.3.2.1. ①「不動産の経済価値」は

2.3.2.1.1. 交換の対価=価格

2.3.2.1.2. 用益の対価=賃料

2.3.2.2. ②「価格と賃料」は「元本・果実の相関関係」がある

2.3.2.2.1. 価格と賃料があって相関しているよ

2.3.3. (2)権利の対価

2.3.3.1. ①「価格等」は「権利の対価」であり

2.3.3.2. ②「二の権利」が「一の不動産」にある場合

2.3.3.2.1. 「それぞれの権利」に「価格等」が形成されうる

2.3.4. (3)長期・変化

2.3.4.1. ①「地域」は「固定」ではなく「変化」である

2.3.4.1.1. 地域が変わるんだから

2.3.4.2. ②「利用形態」が

2.3.4.2.1. 「最適」かどうか

2.3.4.2.2. 現在「最適」でも、持続できるか

2.3.4.2.3. 常に検討が必要

2.3.4.3. ③「価格」は「長期考慮」に形成

2.3.4.3.1. 「今日の価格」は

2.3.5. (4)個別事情性

2.3.5.1. ①「現実価格」は

2.3.5.1.1. 「個別的に形成」

2.3.5.1.2. 「個別的事情」に左右されがちなもの

2.3.5.2. ②「適正価格」は「一般人には困難」

2.3.5.3. ③「適正価格」は「鑑定評価」が必要

2.3.5.3.1. 一般人にはできないから鑑定士が必要

3. 3節_不動産の鑑定評価

3.1. 1⃣イントロ

3.1.1. (1)「不動産適正価格の算出」には「鑑定評価活動」に依存せざるを得ない

3.1.1.1. 難しい不動産には評価が必須

3.1.2. (2)「鑑定評価」は「経済価値」を判定し、「貨幣額」で表示すること

3.1.2.1. 鑑定とは、経済価値を円にすること

3.2. 2⃣形式的要件

3.2.1. 「秩序の中」で「価格/賃料」が「どこに位置するか」を指摘すること

3.2.1.1. 位置づけを指摘すること

3.2.2. (1)「対象の的確認識」のうえに

3.2.2.1. ターゲット

3.2.3. (2)「資料」を収集/整理

3.2.3.1. データ

3.2.4. (3)「価格形成要因」「諸原則」の十分な理解

3.2.4.1. 前提知識

3.2.5. (4)「手法」を駆使し

3.2.5.1. 計算

3.2.6. (5)「資料」を分析し、「要因」を判断

3.2.6.1. 検討

3.2.7. (6)「最終判断」に到達し、「貨幣額」をもって表示

3.2.7.1. 結論

3.3. 3⃣実質的要件

3.3.1. (1)判断の当否

3.3.1.1. ①「鑑定士の能力」の如何+「能力行使の誠実さ」の如何にかかるもの

3.3.1.1.1. できる人が真面目にやるかどうか

3.3.1.2. ②「資料収集整理の適否」+「分析解釈の練度」に依存する

3.3.1.2.1. データと経験に依存

3.3.2. (2)正しさの前提

3.3.2.1. ①「知識・経験・判断力」を持ち

3.3.2.2. ②「発揮できる専門家」によってなされるとき

3.3.2.3. ③「合理的・客観的に論証」となる

3.3.2.3.1. 能力があって、発揮できる人がやって初めて説明できる

3.4. 4⃣鑑定評価の意義

3.4.1. (1)「適正価格」を「鑑定士」が把握する作業に代表されるように

3.4.1.1. 専門家によって可能な仕事

3.4.1.1.1. 専門的だよ

3.4.2. (2)「専門家の判断」であり、「意見」

3.4.3. (3)「秩序の中」で「あり所」を指摘すること

3.4.3.1. 「意義」は大きい

4. 4節_不動産鑑定士の責務

4.1. 1⃣基本理念

4.1.1. (1)「土地」は「理念」に即して取引されるべき、「投機対象」×

4.1.1.1. 投機はダメですよ

4.1.2. (2)「鑑定士」は「基本認識」にたって「鑑定評価」する

4.1.2.1. 法律を押さえてね

4.2. 2⃣社会への責任

4.2.1. (1)「鑑定士」は「地位」を「法律」によって認知・付与される

4.2.1.1. 法律で独占業務を与えているから

4.2.2. (2)「鑑定士」は

4.2.2.1. ①「社会的意義」を理解し、「責務」を自覚し

4.2.2.1.1. 重要なことを自覚し責任もて

4.2.2.2. ②「実践」をもって、「社会期待」に報いる

4.2.2.2.1. 期待に応えるために行動しなさい

4.3. 3⃣責務

4.3.1. 「鑑定士」は

4.3.1.1. (1)「規定・良心・誠実」に「鑑定評価」を行い

4.3.1.1.1. ルールを守り

4.3.1.2. (2)「専門家×行為」をしてはならない

4.3.1.2.1. 恥ずかしいことはしちゃダメ

4.3.1.3. (3)「理由」なく、「秘密」を他に漏らさない

4.3.1.3.1. 秘密大事

4.4. 4⃣遵守事項

4.4.1. さらに「次の事項を遵守」して「資質向上」に努める

4.4.2. (1)勉強

4.4.2.1. ①「知識・経験・判断力」が統一されて、「的確鑑定評価」が可能

4.4.2.1.1. 知識大事だから

4.4.2.2. ②「勉強・研鑽」で体得し、「進歩改善」に努力

4.4.2.2.1. 勉強しろよ

4.4.3. (2)信頼向上

4.4.3.1. ①「依頼者」に対して「誠実に説明」を行い

4.4.3.1.1. ちゃんと説明して

4.4.3.2. ②「社会」に対して「実践活動」をもって「理解を深める」により

4.4.3.2.1. 行動することで

4.4.3.3. ③「信頼」を高めるように努力

4.4.3.3.1. 信頼向上

4.4.4. (3)公平

4.4.4.1. 「鑑定評価」にあたっては、「理由」に関わらず「公平態度」を保持する

4.4.4.1.1. えこひいきはダメよ

4.4.5. (4)注意

4.4.5.1. 「鑑定評価」にあたっては、「注意」をはらう

4.4.5.1.1. 油断するな

4.4.6. (5)利害関係

4.4.6.1. ①「限度超・鑑定評価」を引き受け

4.4.6.1.1. 能力がたりない

4.4.6.2. ②「縁故・特別関係」を有する

4.4.6.2.1. 忖度しちゃう

4.4.6.3. 「公平を害する恐れ」があるとき

4.4.6.4. 原則として「鑑定評価」を引き受けてはならない

4.4.6.4.1. 例外はあるけどね